一系列的自救动作实施后,禹洲集团却依然未能脱困。
【资料图】
图/百度百科
疯狂拿地、疯狂自救,是禹洲集团近年来的主旋律。
早在2017年时,禹洲集团就提出“区域深耕,全国领先”的发展战略,并定下了2020年跻身千亿房企阵营的目标。
所谓兵马未动粮草先行,此后禹洲集团开始了大刀阔斧的拿地,先后在厦门、福州、上海、合肥等城市收获多宗地块,其中不乏一些高价地块。
2018年,禹洲集团全面启动了“千亿征程,全国深耕”的战略方针,并强调土储新增土地储备540万平方米,而在扩充土储的同时,禹洲集团还大举发债以维持其高成本的拿地。
2020年,禹洲集团如期且超额完成任务,高调踏入了千亿阵营,然而,随之而来的却是疯狂后的“后遗症”,再加上遇到了“黑铁时代”。
使得禹洲集团尚未在千亿阵营稳住脚跟就掉了出来,并且债务压力紧逼,无奈之下选择了出售资产自救,然而,一系列的自救动作实施后,禹洲集团却依然未能脱困。
【业绩大幅下滑】
数据显示,2022年,禹洲集团实现营业收入267.4亿元,同比下滑1.23%;实现毛利7.25亿元,同比下滑82.15%;实现归母净利润-120.1亿元,同比暴跌1493.68%。
其中,物业销售收入262.89亿元,在总收入中的比重为98.32%,由于比重较大,物业销售收入对禹洲集团收入表现有着举足轻重的影响,而这一数据在2021年时为262.36亿元,显然为禹洲集团2022年微降的营业收入贡献了一份力量。
此外,投资物业收入租金为2.27亿元,按年下降25.14%;物业管理收入2.12亿元,按年下降59.22%;酒店运营收入948万元,同比减少了263万元,因此使得禹洲集团营业收入实现下滑。
不过,相对于归母净利润超1000%的下滑程度,营业收入的下滑并不值得一提,其中毛利率和销售成本为主要影响因素。
2022年,禹洲集团毛利率同比减少12.29个百分点至2.71%,大大影响了禹洲集团当期的利润表现,而销售成本则同比增长13.4%至260.12亿元,再一次压缩了其利润表现,使得其盈利能力恶化加剧。
2022年,禹洲集团净利率同比减少54.37个百分点至-49.63%,基本每股盈利由2021年的0.1182元降至-1.861元,从而获得了自2006年上市以来的最差业绩表现。
甚至,将2016年至2021年累计实现的126.551亿元的归母净利润也亏损殆尽。
【高价地“后遗症”】
对于毛利率的大幅下滑,禹洲集团表示“主要是由于在2022年确认了厦门、泉州、惠州及金华的亏损项目。”
实际上,自2017年起,禹洲集团毛利率就已呈波动下滑趋势,2017年至2021年分别为35.4%、30.72%、26.21%、4.61%及15%,而2022年2.71%的毛利率为其近年来甚至是自上市以来的最低点。
其中影响因素的共同点均为高能级城市的影响,自2017年定下千亿目标后,禹洲集团就持续以“聚焦经济圈、高能级城市”的布局为主,先后在厦门、福州、上海、合肥等高能级城市收获多宗地块。
据相关媒体报道,仅2017年前后,禹洲集团就拿下了多宗高价地,其中镇江句容地块溢价率高达429.57%;合肥瑶海E1603地块溢价率383.33%;2019年5月,以134.39%的溢价率拿下成都禹洲晏山河项目等,诸如此类的高溢价地块比比皆是。
但随着这些高价地块进入结转期,禹洲集团的毛利率也随之受到影响,再加上前些年的限价政策及“黑铁时代”的影响,禹洲集团的毛利率表现更是一路下探。
就连其2020年如期并超额完成的千亿目标也随之一路下探,2020年禹洲集团销售额首破千亿为1049.67亿元,同比增长39.74%,2021年也基本持平,为1050.19亿元。
直到2022年,禹洲集团全年录得累计销售金额356.08亿元,同比下滑66%,远高于百强房企平均降幅,意味着禹洲集团多年的努力付诸东流,仅留下一片狼藉。
【短债承压】
而狼藉并不仅仅体现在业绩层面,资金方面同样不容乐观,前些年禹洲集团狂奔时曾频频发债,例如,仅2019年1月,禹洲集团就先后发行了两笔优先票据,利率均保持在8%以上,供应链金融资产支持专项计划也同样有禹洲集团的身影。
彼时,严跃进就曾表示,房地产企业融资说明企业资金上存在一定的压力,尤其在近两年房地产管控相对严格的情况下,这是很多开发商目前面临的问题,而融资成本较高更能说明房企资金压力较大。
果不其然,2021年、2022年禹洲集团就遇到了资金压力,其先后将深圳总部大楼质押,获得了约11亿元的贷款;将旗下禹洲物业服务全部已发行股本以不高于10.6亿元的代价转让给华润万象生活;以3.05亿港元出售其所持有的健采有限公司的股权等方式,并称“出售事项将会缓解本公司之短期流动资金压力,并促进本集团偿还债务本金及累计利息。”
然而,一系列动作后,禹洲集团却依然深陷资金困境,年报显示,截至2022年末,禹洲集团计息银行及其他借贷70.38亿元,同比增长57.81%,但同期其可用现金及现金等价物仅有56.31亿元,并不能完全将前者覆盖。
但要知道的是,同期禹洲集团还有57.11亿元将于一年内或须于要求时偿还的贸易应付款,也就是所谓的经营性负债,倘若算上此笔负债,禹洲集团的资金缺口将会更大。
当前,公开渠道融资对于禹洲集团来说已是不可触及的渠道,只能依靠出售资产及销售回款来偿还负债,但今年前两个月,禹洲集团仅累计实现销售金额32.55亿元,同比下滑高达58.66%。
显然,销售回款也并不可靠,可见禹洲集团冲击千亿规模的代价之大。
内容来源:lite氢财经
作者:王安宁
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